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土地评估中基准地价系数修正法估价程序

1.收集、整理土地定级估价成果资料

定级估价资料是采用基准地价系数修正法评估宗地地价的基础性资料。因此在评估前必须收集当地定级估价的成果资料，主要包括土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条件说明表等，并归纳、整理和分析，作为宗地评估的基础资料。

2.确定修正系数表

根据被估宗地的位置、用途、所处的土地级别、所对应的基准地价，确定相应的因素条件说明表和因素修正系数表，以确定地价修正的基础和需要调查的影响因素项目。

3.调查宗地地价影响因素的指标条件

按照与被估宗地所处级别和用途相对应的基准地价修正系数表和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地条件的调查项目，调査项目应与修正系数表中的因素一致。

宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件,不能满足需要的，应进行实地调查釆样，在调查基础上，整理归纳宗地地价因素指标数据。

4.制定被估宗地因素修正系数

根据每个因素的指标值，查相对应用途土地的基准地价影响因素指标说明表,确定因素指标对应的优劣状况；按优劣状况再查基准地价修正系数表，得到该因素的修正系数。对所有影响宗地地价的因素都同样处理，即得到宗地的全部因素修正系数。

5.确定被估宗地使用年期修正系数

基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的较高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。

6.确定期日修正系数

基准地价对应的是基准地价评估基准日的地价水平，随时间迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平。期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。

7.确定容积率修正系数

这是一个非常重要的修正系数。基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，同时容积率对地价的影响也非常大，并且在同一个级别区域的，各宗地的容积率的差异甚至很大，因此，一定要重视容积率的修正。也就是说，必须将区域平均容积率下的地价水平修正到宗地实际容积率水平下的地价。

8.评估宗地地价

依据的分析和计算得到的修正系数，按下式计算待估宗地的地价水平。被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价x年期修正系数x期日修正系数x容积率修正系数x其他因素修正系数

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